Encontrou a casa de que gosta. O preço parece caber no seu orçamento. Faz as contas, fala com o banco e começa a imaginar a mudança… Até que chega a avaliação bancária e o valor atribuído à casa é inferior ao preço que vai pagar.
E agora?
Esta é uma questão especialmente importante num momento em que a avaliação bancária das casas volta a atingir um valor recorde. Em julho, os bancos avaliaram as casas, em média, em 2.240 euros por metro quadrado, o valor mais elevado de sempre, uma subida de 15,5% face ao mesmo mês do ano passado.
Mas há ainda uma mudança recente importante para quem está a pensar comprar casa: desde 1 de agosto, o Banco de Portugal passou a recomendar um limite mais baixo para a relação entre os rendimentos de uma família e o valor das prestações dos seus créditos: a taxa de esforço baixou de 45% para 50%. Ou seja: as casas estão mais caras mas isso não significa que seja possível pedir mais dinheiro ao banco. E é aqui que vale a pena perceber como funciona o financiamento de uma casa.
O PREÇO DA CASA E O VALOR DA AVALIAÇÃO NÃO SÃO A MESMA COISA
Comecemos pelo princípio. Quando compra uma casa, existe um preço: aquele que acordou com o vendedor. Mas o banco precisa também de saber quanto vale o imóvel – por isso, é feita uma avaliação.
Imagine que encontrou uma casa por 350.000 euros; é este o preço que vai pagar. Mas a avaliação bancária atribui ao imóvel um valor de 325.000 euros. Esta diferença pode ter consequências para o financiamento. Porquê? Porque o banco não olha apenas para o preço que o comprador combinou pagar. Tem também em conta o valor do imóvel e as restantes condições da operação para decidir quanto está disposto a financiar. E, se o valor considerado pelo banco for inferior ao preço de compra, o comprador poderá ter de encontrar soluções para avançar com mais dinheiro do seu próprio bolso. É por isso que uma avaliação bancária mais baixa do que o preço da casa pode fazer toda a diferença.
ENTÃO, UMA AVALIAÇÃO MAIS ALTA SIGNIFICA MAIS CRÉDITO?
Não necessariamente. O facto das avaliações bancárias estarem a subir não significa que todos os compradores possam pedir mais dinheiro emprestado. O banco vai olhar para outros fatores antes de decidir se concede o crédito e em que condições. Um deles é, naturalmente, o valor da casa mas há outro que é fundamental: quanto ganha e quais as suas despesas mensais. E é aqui que entra a alteração recente do Banco de Portugal, que alterou a recomendação para a taxa de esforço.
O QUE MUDOU NA TAXA DE ESFORÇO?
A chamada taxa de esforço é, de forma simples, uma maneira de perceber quanto do rendimento de uma pessoa ou família fica comprometido com as prestações dos seus créditos. Por exemplo, se uma família recebe 3.000 euros por mês e tem prestações de crédito no valor de 1.000 euros, uma parte significativa do seu rendimento já está comprometida. É esta relação que está por trás do chamado DSTI.
Desde 1 de agosto de 2026, o limite previsto na recomendação do Banco de Portugal para os novos contratos abrangidos passou de 50% para 45%. Isto não significa que todas as pessoas possam gastar 45% do seu rendimento na prestação da casa. E também não significa que o banco seja obrigado a conceder crédito até esse limite. Significa, sim, que a análise da capacidade financeira de quem pede o crédito passou a ter um limite mais exigente.
Na prática, os rendimentos, os créditos que já tem e a nova prestação que pretende assumir são cada vez mais importantes na preparação de uma compra de casa.
O QUE É QUE ISTO MUDA PARA QUEM QUER COMPRAR CASA?
Imagine duas pessoas diferentes que querem comprar uma casa – a mesma – pelo mesmo preço. Uma delas tem outros créditos e prestações mensais elevadas. A outra não. A capacidade de cada uma para assumir um novo crédito é muito diferente. É por isso que não basta perguntar “Quanto custa a casa?”. É preciso perguntar: “Quanto posso pagar por uma casa sem comprometer demasiado o meu orçamento?” E esta pergunta deve ser feita antes de começar a procurar.
O MAIOR ERRO PODE ACONTECER ANTES DE FAZER A PROPOSTA
É comum… A maioria inicia o processo de compra de casa pelo critério errado: primeiro procuram casa, encontram uma de que gostam e só então é que começam a perceber quanto conseguem realmente financiar.
O problema é que, nessa altura, já podem estar emocionalmente envolvidos com aquela casa. E podem surgir duas surpresas: a casa pode valer menos na avaliação bancária do que aquilo que o proprietário quer. Ou limite máximo do financiamento que conseguem pode ser inferior ao que tinham imaginado. E isso pode significar que será necessário ter mais dinheiro disponível, que será necessário ajustar o valor da compra ou procurar uma solução de financiamento diferente. Em última análise, pode significar que não vai conseguir comprar a casa!
Por isso, saber antecipadamente qual é o seu orçamento real pode poupar-lhe tempo, dinheiro e, sobretudo, desilusões.
AS CASAS ESTÃO MAIS CARAS. O QUE DEVE FAZER QUEM QUER COMPRAR?
Os dados mais recentes mostram que o valor das avaliações bancárias continua a subir, apesar do crescimento já não estar a acelerar ao mesmo ritmo: a subida mensal foi de 0,5% e o aumento anual, embora elevado, ficou abaixo do registado no mês anterior.
Para quem está a comprar, mais importante do que acompanhar cada novo recorde é perceber o que estes números significam para a sua própria situação. Porque as condições de financiamento não são iguais para todos – mudam consoante o perfil, contexto e objetivos de cada um. E é por isso que fazer contas antes de escolher a casa pode ser tão importante como encontrar a casa certa.
Antes de escolher a casa, descubra quanto pode realmente financiar. Comprar casa é uma das decisões financeiras mais importantes que muitas pessoas tomam ao longo da vida, por isso, vale a pena não começar pelo anúncio imobiliário.
Comece pelas suas contas…
Quanto tem disponível para dar de entrada?
Quanto paga atualmente em créditos?
Quanto recebe todos os meses?
Que prestação consegue suportar sem colocar o orçamento familiar sob pressão?
E, a partir daí, qual é o valor de casa que faz sentido procurar?
Ter estas respostas antes de começar a procurar pode tornar todo o processo mais simples. Na GOLD by Maxfinance, ajudamos a analisar a situação financeira de cada cliente e a procurar soluções de crédito junto das entidades com que trabalhamos.
Porque comprar casa não deve começar com a pergunta: “Quanto custa a casa dos meus sonhos?”. Mas sim “Quanto posso realmente financiar?”
Está a pensar comprar casa? Antes de começar a procurar, fale connosco!
Frase Chave: Avaliação bancária das casas bate novo recorde. Mas isso significa que ficou mais fácil comprar casa?